1. TOP
  2. 不動産購入のタイミング:マンション購入は、今後の売却・賃貸を考えて購入するべし!立地と築年数優先、金額はその先

不動産購入のタイミング:マンション購入は、今後の売却・賃貸を考えて購入するべし!立地と築年数優先、金額はその先

不動産購入のタイミング

今回、不動産・一軒家・マンション購入を検討している人へ、

  • 購入のタイミング
  • 購入のポイント

を深堀して紹介したいと思います。
 

不動産を購入したいと考えるタイミングは人それぞれでしょう。

  • 部屋が手狭になった
  • いいマンション物件を見つけた
  • 賃貸料金を支払うのがバカバカしくなった
  • 一家の主として一軒家を持ちたくなった

なったなど、いろいろあると思います。

結論から言えば、不動産購入は購入のタイミングと物件の考え方・ポイントを抑えることで、後悔しない不動産購入が可能となります。
 
不動産購入のポイント

不動産購入のタイミング

不動産のタイミングは、慎重に考える必要があります。

現状、2020年東京オリンピックに向けて日本の景気は今後、今まで以上に盛り上がっていくことが考えられます。

有効求人倍率もかなりいい数字であることから、今後の課題は支払われる賃金・給料がどれだけ上がっていくか?
ここが今後のポイントであり、政府も解決に向け動いているわけで、オリンピックがそのあと押しになることは間違いないでしょう。

景気が良くなり、株価が上がれば、地価上昇、それが不動産価格上昇の流れも考えられます。

実際には、東京オリンピックが決定した4年ほど前から地価が高騰し、都心では20%以上の上昇も当たりまえとなっています。

では、

  • これ以上、不動産価格は上がっていくのか?
  • そして、今が買い時なのか?

この辺を考えていきましょう。
 

不動産は二極分化していくと予想

その昔、日本の地価が右肩上がりでした。

どの都道府県、どこでもその価値は上がり、バブル時代は不動産購入は1つのステイタスとなりました。

不動産バブル

では、今はどうでしょうか?

現状、バブル時期のような過熱感は一切ありません。

その理由の1つは、不動産価値の考え方が今と昔では大きく変わってきているからではないか?っと思います。

東京オリンピックの前に地価上昇は止まり、その後は下落するという有識者の見方にあると思います。

実際には、過熱感を引き起こさないように、コメントを選んでいるとも思いますが、

私の見解として
不動産価格は、全体を見るのではなく、個別に見なくてはいけないと思っています。

  • 上がることはまだまだ上がる
  • 下がるところは下がる

これが今の不動産価値の考え方ではないでしょうか?

もっと言えば、首都圏は上昇傾向、過疎地域は下落傾向ではなく、1丁目と2丁目の違いだけでその価値が上下する時代でもあると考えています。

 

不動産購入のポイント

1つの例として、
今もそうですが、今後、今以上に高齢化社会になります。

よって住環境は、今以上に変わってきます。

普通に考えて、

  • 駅から近い家
  • 駅から遠い家

どちらを選びますか?

年を取れば取るほど、駅近を選ぶでしょう。
 

地方においては、今までは高齢者も車を使うことが一般的ですが、昨今の高齢ドライバーの事故から免許返納の流れになっているだけに、必然的に住環境を選ぶ時代になるもの見えています。
 

東京で言えば、
その昔、田園調布は高級住宅地として高嶺の花でした。
お金持ちの定番のような地域でしたが、より都心を選ぶ傾向になって以降、青山、松濤、白金、番町などがより主流となりました。

それはあくまでもここ20年くらいの話です。
 
 

これからはもっと変わります。
地価公示ランキング

平成30年地価公示ランキング

いちよ、平成30年地価公示ランキングをあげると以下。

  • 東京都 千代田区六番町6番1外
  • 東京都 港区赤坂1-14-11
  • 東京都 千代田区三番町6番25
  • 東京都 千代田区九段北2-3-25
  • 東京都 港区南麻布4丁目19番1
  • 東京都 千代田区平河町2-4-13
  • 東京都 港区元麻布2-3-24
  • 東京都 港区南青山4-20-4
  • 東京都 港区赤坂6-19-23

千代田区と港区が上位独占ですね。
 

例えば
現状、
――公示価格375万円/平方メートルの超高級住宅地の千代田区六番町1外。
この場所のZUU online編集部の総評がコレ

トップは前年と変わらず、六番町がその座を守った。
エリア内には鉄道駅はないものの、四ツ谷駅までのアクセスがよく、高級マンションや学校が立ち並ぶ。

高級住宅地というか、高級マンション地域ということで公示価格は群を抜いて高いが
エリア内には鉄道駅はないものの・・・・ これは、今後大きな足かせになるかもしれない。

また、高級マンションが立ち並んでいるだけに、その老朽化による建て直しは一筋縄ではいかず、地域のとしての価値をどれだけ保てるのか?
気になるところ。

もちろん、高級マンション地域というブランドは、今後も残っていくだろうが、
その地域が今後も右肩上がりでいくのか?
また、その地域を今購入するのがいいのか?
この辺りは少し様子を見たほうがいいと思う。
 

逆に、ざっくり見ただけであるが
平河町あたりは、半蔵門駅、麹町駅、永田町駅が近く永田町駅は赤坂見附に直結しているので交通だけ見ても今後の不動産価値向上の余地をはらんでいる。

また、一般的な人に知られていない平河町という地名、私も今回ははじめて知った地名なのですが・・。(失礼)
 
 

売却を考えた不動産購入がポイント

あくまでも、平成30年地価公示を例にとっただけですが、どの地域も考え方は同じです。

不動産は購入することを目的にせず
今後の売却、また賃貸を考えて購入することがポイントなのです。
 

不動産会社の思惑にも注意

一般的に不動産の購入を考える時、
地域(駅)と希望価格(金額)の2つをベースに、不動産会社に依頼するかと思います。

不動産会社は、その条件にあう物件を選ぶわけですが、そこには売りたい物件売りたくない物件が混じっているのをご存知ですか?

  • 専任媒介契約という売り主から直接依頼を受けている物件
  • そうでない、他社が持っている物件

がそれです。

専任媒介契約の物件の場合、売買が成立することで買主からも売主からも仲介手数料がもらえ、そうでない物件の場合、買主からしか仲介手数料がもらえません。

具体的に数字で紹介すると
1億の物件を売却した場合、

  • 専任媒介契約の場合、売主から3%の300万円 + 買主からの3%の300万円 合計600万円の仲介手数料
  • そうでない場合、買主からの3%の仲介手数料の300万円のみ

となります。

要するに不動産会社の担当者からすれば、自分の営業成績を考えて
購入してもらう物件は、専任媒介契約している物件でなければ面白くないということです。

よって、条件にあう物件をいくつか紹介する中で、それなりのディスりを入れ、バイアスを掛けた紹介をするということです。

 

買い主としては、その不動産担当者の行為を認識した上で独自の基準を持つことです。

不動産購入 おすすめ地域

 
では、
2LDK、1億円で千代田区でマンションを購入したいと考え、不動産会社に伝えた場合
番町、麹町、永田町(平河町)、半蔵門、九段下、あたりの物件を紹介されると思います。

どの地域もいい地域ですが、1つ1つ物件に対しては、買主は規準を持たなくてはいけません。

駅からどれくないのか?
だけではありません。

近隣のマンション事情もその1つ
不動産価値は、近隣の状況も大きく変わります。

古いマンションが並んでいる地域の新築マンションを購入の場合、購入時は群を抜いてその価値は高いかもしれませんが、10年後、どうなっているでしょうか?
もしかしたら、新しいマンションが立ち並び、ひと昔前マンションに見えてしまうかもしれません。

別のパターンとして
購入したマンションを今後賃貸した時に需要があるのか?
というもの1つのポイントです。
大手企業が立ち並ぶ立地であると、社員寮的な需要も計算できます。
有名中学校や小学校がある地域は、子供のための居住の需要もあります。

もちろん、駅近であれば越したことはありませんし、主要都市へのアクセスや路線の数もポイントです。

また、都市開発地域もその1つですし、リニアモーターカーの止まる駅などは、今でも高い!と感じている人がいると思いますが。今後もっと上がってもおかしくありません。(品川、相模原、甲府、飯田、中津川、名古屋の6カ所らしい)

リニアモーターカーの止まる駅
利用するのは、日本人だけではありません。
海外観光客もたくさん利用するでしょう。
となれば、駅周辺はより栄えていきますし、自治体もお金をジャブジャブ落としていくでしょう。

終わりに

マンション購入は、人生でも大きな買い物の1つです。

よって、購入することだけを考えず、その先の資産運用(売却・賃貸)を考え購入しましょう。

関連記事

  • NO IMAGE

    ★妻のショック

  • NO IMAGE

    政治の世界

  • NO IMAGE

    舛添知事の恥は、長引けば長引くほど自民の恥

  • NO IMAGE

    「メールアドレス」

  • NO IMAGE

    「黒船来襲」

  • NO IMAGE

    大きな社会問題